L'IMU (imposta municipale propria) è la tassa sugli immobili che si paga al Comune in cui si trovano. Non riguarda la casa in cui vivi, se non è di lusso, ma si paga su seconde case, case affittate, box e cantine che non sono pertinenze della prima casa, negozi, uffici, capannoni, aree fabbricabili e terreni agricoli. Il calcolatore parte dalla rendita catastale e ti dice quanto pagare a giugno e a dicembre.
La formula dell'IMU
IMU = Rendita catastale × 1,05 × Coefficiente × Aliquota × Quota di possesso × Mesi ÷ 12
- Rivalutazione: la rendita indicata in visura si aumenta del 5% (× 1,05).
- Coefficiente: dipende dalla categoria catastale (tabella sotto). Il risultato è la base imponibile.
- Aliquota: la decide il Comune, entro i limiti di legge. L'aliquota di base è lo 0,86%; molti Comuni applicano l'1,06% alle seconde case.
- Quota e mesi: se possiedi solo una parte dell'immobile (per esempio il 50% con il coniuge) o per una parte dell'anno, l'imposta si riduce in proporzione. Il mese conta se l'immobile è tuo per più della metà dei giorni.
I coefficienti per categoria catastale
| Categoria | Tipo di immobile | Coefficiente |
|---|---|---|
| A (escluso A/10) | abitazioni | 160 |
| C/2, C/6, C/7 | magazzini, box, tettoie | 160 |
| B, C/3, C/4, C/5 | edifici pubblici, laboratori, palestre | 140 |
| A/10, D/5 | uffici, banche e assicurazioni | 80 |
| D (escluso D/5) | capannoni, alberghi, centri commerciali | 65 |
| C/1 | negozi e botteghe | 55 |
Per i terreni agricoli si usa il reddito dominicale rivalutato del 25% e moltiplicato per 135; per le aree fabbricabili la base è il valore di mercato al 1° gennaio.
Esempio: seconda casa
Un appartamento in categoria A/3 con rendita di 750 euro, in un Comune con aliquota 1,06%, posseduto al 100% per tutto l'anno:
- Base imponibile: 750 × 1,05 × 160 = 126.000 euro
- IMU annua: 126.000 × 1,06% = 1.335,60 euro
- Acconto entro il 16 giugno: 667,80 euro
- Saldo entro il 16 dicembre: 667,80 euro
Se l'appartamento è intestato a due coniugi al 50%, ciascuno paga la metà: 667,80 euro all'anno.
Esempio: box auto
Un box in categoria C/6 con rendita di 120 euro, non pertinenza della prima casa, aliquota 1,06%: 120 × 1,05 × 160 × 1,06% = 213,70 euro all'anno.
Le riduzioni previste dalla legge
- Comodato gratuito a figli o genitori (−50% della base imponibile): la casa deve essere la loro abitazione principale, il contratto va registrato e chi la concede può possedere al massimo un'altra abitazione, nello stesso Comune, in cui vive.
- Canone concordato (−25% dell'imposta): per le case affittate con i contratti a canone concordato previsti dagli accordi locali.
- Immobili inagibili o inabitabili (−50% della base): con perizia o dichiarazione sostitutiva, per il periodo in cui sussistono le condizioni.
- Immobili di interesse storico o artistico (−50% della base).
Alcuni Comuni prevedono aliquote agevolate per altri casi (per esempio case affittate a residenti): controlla la delibera del tuo Comune.
L'abitazione principale
La casa in cui hai residenza anagrafica e dimora abituale è esente, insieme a una pertinenza per ciascuna delle categorie C/2, C/6 e C/7. Pagano solo le abitazioni principali di lusso (A/1, A/8 e A/9), con un'aliquota ridotta (di base 0,5%) e una detrazione di 200 euro, rapportata ai mesi e alla quota di chi ci abita.
Come si paga: modello F24
L'IMU si versa con il modello F24, nella sezione "IMU e altri tributi locali", indicando il codice catastale del Comune (lo trovi anche con il nostro calcolo del codice fiscale) e il codice tributo:
| Codice | Immobile |
|---|---|
| 3912 | abitazione principale di lusso e pertinenze |
| 3914 | terreni |
| 3916 | aree fabbricabili |
| 3918 | altri fabbricati |
| 3925 | fabbricati del gruppo D, quota Stato |
| 3930 | fabbricati del gruppo D, quota Comune |
Per i capannoni e gli altri immobili del gruppo D, lo 0,76% va allo Stato e il resto al Comune: il calcolatore mostra già la ripartizione.
Scadenze e ritardi
L'acconto del 16 giugno si calcola con le aliquote dell'anno precedente; il saldo del 16 dicembre con quelle pubblicate per l'anno in corso. Se paghi in ritardo puoi rimediare con il ravvedimento operoso: sanzione ridotta più gli interessi al tasso legale (1,6% nel 2026), che puoi calcolare con il calcolatore degli interessi legali.
Domande frequenti
Come si calcola l'IMU sulla seconda casa?
Quando si paga l'IMU nel 2026?
La prima casa paga l'IMU?
Dove trovo la rendita catastale?
Quanto si risparmia con il comodato d'uso a un figlio?
Quale codice tributo si usa nel modello F24?
C'è un importo minimo sotto cui non si paga?
Fonti e riferimenti normativi
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