Calcolo imposta di registro 2026: imposte sull'acquisto della casa

Quando compri casa, oltre al prezzo paghi le imposte d'atto: imposta di registro, ipotecaria e catastale, oppure l'IVA se compri da un'impresa costruttrice. Il calcolatore applica le regole del Testo unico del registro e ti dice quanto versare al rogito per la prima o la seconda casa.

Acquisto da un privato

Si paga l'imposta di registro sul valore catastale (sistema del prezzo-valore), non sul prezzo:

• prima casa: 2%, con minimo di 1.000 €;
• seconda casa: 9%, con minimo di 1.000 €;
• imposta ipotecaria e catastale: 50 € ciascuna.

Il valore catastale si calcola così:

• prima casa: rendita × 1,05 × 110;
• seconda casa: rendita × 1,05 × 120.

Esempio: rendita catastale di 600 euro

Con una rendita bassa, per esempio 300 euro, il 2% sarebbe 693 euro: si applica il minimo di 1.000 euro, per un totale di 1.100 euro.

Acquisto da un'impresa con IVA

Se compri da un costruttore (o da un'impresa di ristrutturazione) entro 5 anni dalla fine dei lavori, la vendita è di solito soggetta a IVA sul prezzo:

• 4% prima casa;
• 10% seconda casa;
• 22% abitazioni di lusso (A/1, A/8, A/9).

Registro, ipotecaria e catastale si pagano in misura fissa: 200 € ciascuna.

Esempio: casa nuova da 200.000 € come prima casa: IVA 4% = 8.000 € + 600 € = 8.600 €. Come seconda casa: IVA 10% = 20.000 € + 600 € = 20.600 €.

I requisiti per la prima casa

Per avere l'aliquota del 2% (o l'IVA al 4%) servono, in sintesi:

• l'abitazione non deve essere di lusso (categorie A/1, A/8, A/9);
• deve trovarsi nel Comune di residenza (o dove porterai la residenza entro 18 mesi), oppure dove lavori;
• non devi possedere un'altra casa nello stesso Comune;
• non devi avere altre case acquistate con l'agevolazione prima casa, a meno di venderle entro un anno.

Se perdi i requisiti dopo l'acquisto, l'Agenzia delle Entrate recupera la differenza con sanzioni.

Quando e come si pagano

Le imposte non si versano da soli: le calcola e le paga il notaio al momento del rogito, con il modello di registrazione telematica, e tu gli consegni l'importo insieme al suo onorario. Per questo conviene chiedere al notaio un preventivo scritto qualche settimana prima, con imposte e compenso separati, e verificare il conto con questo calcolatore.

Se compri con l'agevolazione prima casa e la residenza non è ancora nel Comune dell'immobile, nell'atto dichiari che la trasferirai entro 18 mesi. Conserva la documentazione: l'Agenzia delle Entrate può controllare i requisiti negli anni successivi.

Il credito d'imposta per il riacquisto

Se vendi una prima casa comprata con l'agevolazione e ne ricompri un'altra entro un anno, hai diritto a un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'IVA pagata sul primo acquisto. Il credito si può usare per ridurre l'imposta di registro del nuovo atto o in dichiarazione dei redditi.

Le altre spese del rogito

Le imposte non sono l'unico costo. Considera anche:

• onorario del notaio (atto di compravendita ed eventuale atto di mutuo);
• agenzia immobiliare, se c'è;
• se compri con mutuo: istruttoria, perizia e imposta sostitutiva (0,25% prima casa, 2% seconda), che trovi nel calcolatore della rata del mutuo.

Dopo l'acquisto, sulla seconda casa pagherai ogni anno l'IMU: calcolala con il calcolatore dell'IMU. E se la casa è da affittare, il superbollo non c'entra, ma la rivalutazione ISTAT del canone sì.

Importante

Il calcolo è una stima per le abitazioni. Casi particolari (pertinenze, terreni, immobili non abitativi, credito d'imposta per il riacquisto della prima casa, agevolazioni temporanee) richiedono la verifica del notaio, che liquida e versa le imposte al momento del rogito.