Calcolo rata mutuo 2026: rata, interessi, TAEG e piano di ammortamento

Il calcolatore della rata del mutuo usa l'ammortamento alla francese, quello di quasi tutti i mutui italiani: la rata resta uguale per tutta la durata, ma all'inizio è fatta soprattutto di interessi e alla fine soprattutto di capitale. Oltre alla rata trovi gli interessi totali, il TAEG con le spese iniziali e il piano di ammortamento anno per anno.

La formula della rata

Rata = C × i ÷ (1 − (1 + i)^−n)

• C è il capitale preso in prestito;
• i è il tasso mensile, cioè il TAN diviso 12 (3,2% → 0,2667% al mese);
• n è il numero di rate mensili (25 anni = 300 rate).

Esempio: 150.000 euro al 3,2% per 25 anni

La rata è di 727,02 euro. In 300 rate restituisci 218.105,54 euro: 150.000 di capitale e 68.105,54 euro di interessi.

Nella prima rata 400,00 euro sono interessi e solo 327,02 euro capitale; nell'ultima gli interessi sono 1,93 euro. Dopo 10 anni il debito residuo è ancora di 103.824,01 euro: è per questo che conviene fare eventuali estinzioni parziali nei primi anni.

Durata e tasso: quanto cambiano la rata

Stesso mutuo da 150.000 euro:

Passare da 25 a 30 anni fa risparmiare 78 euro al mese ma costa oltre 15.000 euro di interessi in più. Mezzo punto di tasso vale circa 24 euro di rata e più di 7.000 euro sul totale.

Il TAEG: le spese che pesano sul costo

Il TAN dice quanto costano gli interessi. Il TAEG (tasso annuo effettivo globale) aggiunge le spese obbligatorie e dà il costo vero del mutuo. Il calcolatore considera le spese che paghi all'inizio:

• istruttoria, cioè l'esame della pratica (spesso 0,5–1% o una cifra fissa);
• perizia dell'immobile (in genere 250–400 euro);
• imposta sostitutiva: 0,25% per la prima casa, 2% per la seconda.

Con 1.000 euro di istruttoria, 300 di perizia e 375 di imposta sostitutiva, il mutuo dell'esempio ha un TAEG di circa il 3,35% contro un TAN del 3,2%. Per una seconda casa (imposta di 3.000 euro) il TAEG sale a circa il 3,53%.

Il TAEG ufficiale della banca comprende anche l'assicurazione incendio e scoppio, obbligatoria, e le spese di incasso della rata: lo trovi nel PIES, il prospetto che ti consegnano prima della firma. Usa il TAEG per confrontare le offerte, non il TAN.

Quanto puoi chiedere: rata e reddito

Le banche guardano soprattutto due rapporti:

1. Rata / reddito netto: di solito non oltre il 30–35%. Inserisci il reddito netto mensile della famiglia e il calcolatore ti dice a che percentuale sei.
2. Loan to value (LTV): l'importo del mutuo rispetto al valore della casa. Fino all'80% è la regola; oltre servono garanzie come il Fondo di garanzia per la prima casa.

Scegli Prezzo della casa per inserire prezzo e anticipo: il calcolatore ricava l'importo del mutuo e l'LTV. Ricorda che oltre all'anticipo servono soldi per notaio, imposte di registro (o IVA se compri da un'impresa) ed eventuale agenzia.

Dopo l'acquisto

La casa porta con sé altri costi ricorrenti. Se non è la tua abitazione principale paghi l'IMU: calcolala con il calcolatore IMU. Se invece pensi di affittarla, il calcolatore della rivalutazione ISTAT ti aiuta ad aggiornare il canone ogni anno.

Ti serve un finanziamento più piccolo, per l'auto o l'arredamento? Il calcolatore del prestito personale usa la stessa formula e calcola il TAEG con le spese tipiche dei prestiti.

Detrazione degli interessi

Per il mutuo sulla prima casa puoi detrarre il 19% degli interessi passivi, fino a 4.000 euro di interessi all'anno (quindi fino a 760 euro di detrazione). Nel primo anno dell'esempio paghi circa 4.700 euro di interessi: puoi detrarne 4.000, cioè 760 euro di IRPEF in meno. La detrazione si chiede nel modello 730 o nel modello Redditi.